Comprar una propiedad en Mallorca es un paso emocionante que debe planificarse cuidadosamente, especialmente en lo que respecta a los aspectos fiscales. Desde la elección de la propiedad adecuada y la comprobación del marco legal y fiscal hasta la transacción final, hay numerosos puntos a tener en cuenta. En esta guía fiscal, aprenderá todo lo que necesita saber sobre el proceso de compra y las cargas fiscales resultantes.
Tras las visitas y el acuerdo sobre el precio de compra, el comprador suele encargar a un abogado que redacte un contrato de opción de derecho privado para la reserva vinculante de la propiedad.
El abogado redacta un contrato de opción y asegura la compra o venta para las partes contratantes con un pago inicial del 10% del precio de compra, normalmente en una cuenta de depósito de un notario. El contrato de opción es firmado por ambas partes.
Este contrato de derecho privado puede enviarse por correo electrónico o fax. Por lo tanto, no es necesario estar en Mallorca para firmarlo. La transferencia a la cuenta de depósito del notario hace que el contrato sea efectivo. En las siguientes 4-6 semanas el comprador tiene tiempo para comprobar todos los documentos de la propiedad y hacer todos los arreglos para la compra. Esto incluye solicitar y obtener un número de identificación fiscal español, el llamado número NIE. Siempre debe solicitar el número NIE lo antes posible para todas las personas que vayan a convertirse en propietarios o copropietarios de la propiedad en Mallorca tras la compra. Estaremos encantados de ofrecerle nuestra ayuda y facilitarle al máximo este proceso administrativo.
La posible financiación también se finaliza durante este periodo. También podemos ayudarle con la financiación con contactos de habla alemana. Para el pago inicial y el posterior pago final del precio de compra, recomendamos que las transferencias bancarias se realicen a través de la cuenta de garantía bloqueada del notario. Hable con su banco con antelación antes de transferir una suma importante para evitar comisiones bancarias elevadas.
Los gastos de abogado, notaría, registro de la propiedad y la llamada Gestoría, encargada de hacer la inscripción en el registro, se basan en el precio de compra y ascienden a aprox. el 2% del precio de compra.
Le acompañaremos al notario el día de la escrituración. Todos los compradores necesitarán su documento de identidad válido y su número de NIE para esta cita. La totalidad del precio de compra, incluidos impuestos y gastos adicionales, deberá transferirse al notario con antelación suficiente para la cita notarial. Con las firmas del comprador y del vendedor y después de que el notario haya efectuado los pagos necesarios, usted se convierte inmediatamente en propietario, recibe las llaves y puede disponer de la vivienda. Asegúrese de leer los puntos «Servicios para su propiedad» más abajo y piense en el seguro a tiempo.
Impuestos extraordinarios al comprar un inmueble
La mayor parte de los gastos accesorios a la compra son principalmente los impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que se aplican a los inmuebles de segunda mano y se escalonan del siguiente modo
los primeros 400.000 euros del precio de compra se gravan con un 8% de ITP
entre 400.000,01 y 600.000 euros, se grava con un 9% de ITP
entre 600.000,01 y 1.000.000 de euros, se aplica un 10% de ITP
entre 1.000.000,01 y 2.000.000 de euros, se cobra un 12% de ITP
Un valor del precio de compra superior a 2.000.000,01 euros se grava al 13%.
En este caso, se calcula el valor parcial al tipo impositivo y no la suma total al tipo máximo.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales debe abonarse en un plazo de 30 días a partir de la escrituración. Por regla general, se encarga de ello la Gestoría o el asesor fiscal local.
En el caso de edificios de nueva construcción para primera ocupación (obra nueva), se aplica el impuesto reducido sobre las ventas en lugar del impuesto sobre bienes inmuebles. Es el 10% más el 1,5% de gastos de registro (el 2% si el precio de compra es superior a un millón).
Cuando se compran terrenos o edificios inacabados a una empresa sujeta al impuesto, se aplica el IVA español normal del 21%, que es totalmente deducible para el comprador si la empresa es también una empresa sujeta al impuesto.
Sólo hay que pagar uno de los impuestos en cada compra.
El impuesto sobre bienes inmuebles en Mallorca, también conocido como Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), es recaudado por los municipios locales y varía en función de la ubicación y el tipo de propiedad. En la mayoría de los municipios, el impuesto se devenga una vez al año y el pago suele efectuarse entre septiembre y noviembre. El IBI se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que suele ser muy inferior al valor de mercado. El tipo del IBI suele oscilar entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, dependiendo de si la zona es urbana o rural y del municipio en el que se encuentre la propiedad.
En Palma de Mallorca, la capital de la isla, el tipo del IBI ronda el 0,9% para las propiedades urbanas. Las zonas rurales pueden tener tipos más bajos, mientras que las zonas turísticas muy desarrolladas pueden tener tipos más altos. En caso de venta, el impuesto sobre bienes inmuebles se reparte pro rata temporis entre el comprador y el vendedor a partir de la fecha de nombramiento del notario.
Por regla general, los no residentes utilizan ellos mismos su propiedad vacacional. Las autoridades fiscales españolas consideran este uso propio como ingresos ficticios por alquiler y lo gravan con un 19% sobre el 1,1% del valor catastral.
Si alquila su propiedad en Mallorca, los ingresos tributan al 19%. Todos los gastos relacionados con el alquiler de la propiedad son totalmente deducibles.
Las tasas de basura en Mallorca las cobran los ayuntamientos y varían en función de dónde viva, el tipo de propiedad y el servicio prestado. Estas tasas cubren los costes de recogida, reciclaje y limpieza de las calles.
En Palma de Mallorca, por ejemplo, las tasas dependen del tamaño de la vivienda. Para los hogares, las tasas anuales pueden oscilar entre 150 y 200 euros, mientras que las propiedades comerciales pagan tasas más altas dependiendo del tipo y tamaño del negocio.
Las tasas de basura suelen cobrarse una vez al año junto con el impuesto de bienes inmuebles (IBI).
Los costes de la electricidad en Mallorca varían según el consumo, el proveedor y la tarifa, pero suelen ser algo más altos que en la península debido a la situación insular. Por término medio, la electricidad en los hogares mallorquines cuesta entre 0,25 y 0,30 euros por kilovatio hora (kWh).
Además, España tiene un sistema tarifario de dos niveles en el que el precio de la electricidad varía según las horas del día:
Horas punta de consumo (Punta): corresponden a las horas punta y son más caras.
Horas de menor consumo (Valle): Estos se aplican por la noche y los fines de semana, donde los precios son significativamente más bajos.
Las facturas mensuales de electricidad en Mallorca pueden variar mucho en función de si se utilizan con frecuencia aparatos de aire acondicionado o calefacción. Por término medio, los gastos mensuales de electricidad de un hogar medio en Mallorca ascienden a unos 60 a 120 euros, pero pueden ser más elevados en los meses de verano debido al mayor uso del aire acondicionado.
En la isla hay varios proveedores, entre ellos Endesa, el mayor suministrador, y proveedores alternativos como Iberdrola o Holaluz, que ofrecen diferentes tarifas.
Para los propietarios de viviendas, los sistemas fotovoltaicos son una muy buena forma de reducir los costes de electricidad y tienen sentido desde el punto de vista ecológico. En combinación con una bomba de calor o un sistema de aire acondicionado, la calefacción o el aire acondicionado pueden ser casi gratuitos. Siempre existen diversos programas de subvenciones a través de los cuales puede recibir una parte considerable de los costes de adaptación, renovación o modernización de un sistema fotovoltaico, aislamiento o mejores ventanas. Pregúntenos, estaremos encantados de ayudarle.
Los costes del consumo de agua en Mallorca varían mucho según la región, el consumo de agua y el proveedor de agua correspondiente. En general, el coste del agua potable en la isla oscila entre 0,60 y 5,76 euros por metro cúbico. Además, según el municipio y el tipo de propiedad, pueden aplicarse diferentes tasas básicas y cánones de aguas residuales.
Normalmente, hay una cuota básica (cuota fija), que es independiente del consumo, y una cuota basada en el consumo (cuota variable), que se calcula según el consumo real de agua. Los precios aumentan progresivamente, lo que significa que el coste por metro cúbico de agua también aumenta con el consumo.
Un hogar medio en Mallorca paga entre 30 y 70 euros al mes por el agua, aunque un consumo elevado, por ejemplo para regar el jardín o la piscina, puede aumentar considerablemente el coste.
En Mallorca se pueden encontrar buenas tarifas de Internet entre 20 y 30 euros al mes. Suelen incluir telefonía fija y a veces también una tarifa de móvil. La cobertura en las zonas urbanas es muy buena. A menudo se dispone de Internet de fibra óptica gracias al poco atractivo pero sencillo cableado de las fachadas de las casas. En las zonas rurales, hay Internet por antena o satélite, que también se acerca a la velocidad de una conexión de fibra óptica. Las tarifas de telefonía móvil también son muy baratas y se pueden conseguir buenas tarifas por tan sólo 5 euros.
Un sistema de alarma estándar, incluida la instalación y la conexión al servicio de seguridad, cuesta unos 60 euros al mes. Con sensores en puertas y ventanas y cámaras, su casa estará bien protegida. A menudo nos preguntan si Mallorca es muy insegura y si los apartamentos o casas son asaltados u ocupados con frecuencia. En los últimos años, nunca hemos oído hablar de un incidente directo de robo u okupación entre nuestros clientes o conocidos. Los pocos casos de okupación son siempre sensacionalizados por los medios de comunicación. Los okupas buscan propiedades donde poder permanecer más tiempo con sus familias, por lo que suelen ocupar ruinas y casas abandonadas en pequeño número. En Mallorca y en toda España existen leyes específicas que regulan la okupación.
Un detalle importante es la norma de las 48 horas, a menudo mencionada, que establece que los propietarios pueden avisar a la policía y hacer que los ocupantes ilegales abandonen el edificio en las primeras 48 horas de una ocupación ilegal. Si esto ocurre dentro de este plazo, suele tratarse de un delito de allanamiento y la policía puede intervenir rápidamente.
KUNZE & PARTNER está encantado de ayudarle con todas las cuestiones relacionadas con la compra, amueblar y equipar y el día a día con una propiedad en Mallorca. Podemos hacer recomendaciones para un abogado, ayudar con cuestiones de financiación y traer socios con experiencia y ayudar con la solicitud de un número de identificación fiscal español y la apertura de una cuenta bancaria. También podemos poner su propiedad «en marcha» con todos los servicios públicos, gas, electricidad, agua, internet y seguros y todos los servicios que necesite.
Nuestro punto fuerte es buscar la propiedad adecuada en nombre de nuestros clientes en toda la isla. Por favor, póngase en contacto con nosotros y dénos su solicitud de búsqueda no vinculante y gratuita. Cooperamos con otras agencias inmobiliarias, por lo que podemos ofrecerle cualquier propiedad en Mallorca. Sin embargo, tener una sola persona de contacto facilita mucho la búsqueda y la coordinación de citas.
También nos especializamos en la venta de terrenos para urbanizar, como vivienda propia o como inversión. Nuestra red le proporciona los mejores arquitectos y equipos de proyecto y las empresas constructoras más capaces para la construcción de la propiedad de sus sueños o para el éxito de su inversión.
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