Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist ein aufregender Schritt, der sorgfältig geplant werden sollte – besonders im Hinblick auf steuerliche Aspekte. Von der Wahl der richtigen Immobilie über die Prüfung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen bis hin zur finalen Abwicklung gibt es zahlreiche Punkte zu beachten. In diesem Steuer-Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte zur Kauf-Abwicklung und den entstehenden Steuerabgaben.
Nach den Besichtigungen und Einigung auf einen Kaufpreis beauftragt in der Regel der Käufer einen Anwalt für die Erstellung eines privatrechtlichen Optionsvertrages zur verbindlichen Reservierung der Immobilie.
Der Anwalt erstellt einen Optionsvertrag und sichert den Vertragsparteien unter Anzahlung von 10 % der Kaufsumme, üblicherweise auf ein Notaranderkonto, den Kauf bzw. Verkauf ab. Der Optionsvertrag wird beiderseits auf allen Seiten unterzeichnet.
Dieser privatrechtliche Vertrag kann per Mail oder Fax gesendet werden. Sie müssen also für die Unterzeichnung nicht auf Mallorca sein. Die Überweisung auf das Notaranderkonto macht den Vertrag wirksam. In den folgenden ca. 4-6 Wochen hat der Käufer Zeit, alle Unterlagen der Immobilie prüfen zu lassen und alle Vorkehrungen für den Kauf zu treffen. Dies beinhaltet eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE-Nummer, zu beantragen und zu erhalten. Die NIE-Nummer sollten Sie immer so früh wie möglich für alle Personen beantragen, die beim Kauf Eigentümer oder Teil-Eigentümer der Immobilie auf Mallorca werden sollen. Wir bieten gerne unsere Hilfe an und machen diesen Behördengang für Sie so einfach wie möglich.
Ebenfalls wird in diesem Zeitraum eine mögliche Finanzierung finalisiert. Bei Finanzierungen sind wir ebenfalls mit deutschsprachigen Ansprechpartnern behilflich. Für die Anzahlung und die spätere Endzahlung des Kaufpreises empfehlen die Banktransfers über das Notaranderkonto des beurkundenden Notars abzuwickeln. Sprechen Sie vorab auch mit Ihrer Bank vor der Überweisung einer größeren Summe, damit keine hohen Bankkosten entstehen.
Die Kosten für einen Anwalt, das Notariat, das Grundbuchamt und die sogenannte Gestoria, die für die Eintragung in das Register beauftragt wird, bemessen sich nach der Kaufsumme und machen ca. 2% vom Kaufpreis aus.
Wir begleiten Sie am Tag der notariellen Beurkundung zum Notar. Für diesen Termin benötigen alle Käufer Ihren gültigen Ausweis und die NIE-Nummer. Der volle Kaufpreis inklusive der Steuern und Nebenkosten muss rechtzeitig zum Notartermin an den Notar überwiesen sein. Mit den Unterschriften von Käufer und Verkäufer und nachdem der Notar die notwendigen Zahlungen veranlasst hat, werden Sie sofort Eigentümer, erhalten die Schlüssel und können über die Immobilie verfügen. Lesen Sie unbedingt weiter unten die Punkte „Service rund um Ihre Immobilie“ und denken Sie rechtzeitigt an eine Versicherung.
Einmalige Steuern beim Kauf einer Immobilie
Der größte Teil der Kaufnebenkosten sind hauptsächlich Grunderwerbssteuern (ITP), die für Gebrauchtimmobilien anfällt und folgendermaßen gestaffelt ist:
die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8% ITP versteuert
zwischen 400.000,01 € und 600.000 € werden 9% ITP berechnet
zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € werden 10% ITP berechnet
zwischen 1.000.000,01 € bis 2.000.000 € werden 12% ITP berechnet
Ein Kaufpreiswert über 2.000.000,01 € wird mit 13 % besteuert.
Hierbei wird jeweils der Teilwert mit dem Steuersatz berechnet und nicht die Gesamtsumme mit dem Höchstsatz.
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung abgeführt werden. In der Regel wird die Gestoria oder der Steuerberater vor Ort damit beauftragt.
Bei Neubauten zum Erstbezug (obra nueva) wird statt der Grundsteuer die ermäßigte Umsatzsteuer angewendet. Diese liegt bei 10 % zuzüglich 1,5 % Registergebühren (2% wenn der Kaufpreis über einer Million liegt).
Beim Kauf von Grundstücken oder unfertigen Bauten von einer steuerpflichtigen Gesellschaft fällt die reguläre spanische Umsatzsteuer in Höhe von 21% an, die dann für den Käufer, wenn es sich ebenfalls um eine steuerpflichtige Gesellschaft handelt, voll abzugsfähig ist.
Bei einem Kauf wird jeweils nur eine der Steuern fällig!
Die Grundsteuer auf Mallorca, auch bekannt als Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), wird von den lokalen Gemeinden erhoben und variiert je nach Lage und Art des Grundstücks. In den meisten Gemeinden ist die Steuer einmal jährlich fällig, und die Zahlung erfolgt in der Regel zwischen September und November. Die IBI wird auf den Katasterwert der Immobilie berechnet, der in der Regel sehr viel niedriger ist als der Marktwert. Die Höhe des IBI-Satzes liegt typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts, abhängig davon, ob es sich um städtisches oder ländliches Gebiet handelt und in welcher Gemeinde sich das Grundstück befindet.
In Palma de Mallorca, der Hauptstadt der Insel, liegt der IBI-Satz etwa bei 0,9 % für städtische Immobilien. Ländliche Gebiete können niedrigere Sätze haben, während stark entwickelte touristische Zonen höhere Sätze aufweisen können. Bei einem Verkauf wird die Grundsteuer ab dem Notartermin zeitanteilig (pro rata temporis) zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
In der Regel nutzen Nichtansässige ihre Ferienimmobilie selbst. Der spanische Fiskus sieht in dieser Selbstnutzung eine fiktive Mieteinnahme und besteuert dies mit 19% auf 1,1% des Katasterwertes.
Vermieten Sie Ihre Immobilie auf Mallorca wird die Einnahme mit 19% besteuert. Alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilienvermietung sind voll abzugsfähig.
Die Müllgebühren auf Mallorca werden von den lokalen Gemeinden erhoben und variieren je nach Wohnort, Art der Immobilie und der erbrachten Dienstleistung. Diese Gebühren decken die Kosten für die Müllabfuhr, die Müllverwertung und die Straßenreinigung ab.
In Palma de Mallorca beispielsweise hängen die Müllgebühren von der Größe der Immobilie ab. Für private Haushalte können die jährlichen Gebühren im Durchschnitt zwischen 150 und 200 Euro liegen, während Gewerbeimmobilien je nach Art und Umfang der Geschäftstätigkeit höhere Gebühren zahlen.
Die Müllgebühren werden normalerweise einmal jährlich zusammen mit der Grundsteuer (IBI) erhoben
Die Stromkosten auf Mallorca variieren je nach Verbrauch, Anbieter und Tarif, liegen jedoch in der Regel etwas höher als im spanischen Festland, was auf die Insellage zurückzuführen ist. Durchschnittlich kostet der Strom für Privathaushalte auf Mallorca etwa 0,25 bis 0,30 Euro pro Kilowattstunde (kWh).
Zusätzlich gibt es in Spanien ein zweistufiges Tarifsystem, bei dem der Strompreis zu verschiedenen Tageszeiten variiert:
Die monatlichen Stromrechnungen auf Mallorca können stark schwanken, je nachdem, ob Klimaanlagen oder Heizgeräte häufig genutzt werden. Durchschnittlich belaufen sich die monatlichen Stromkosten für einen durchschnittlichen Haushalt auf Mallorca auf etwa 60 bis 120 Euro, können aber in den Sommermonaten aufgrund des erhöhten Einsatzes von Klimaanlagen auch höher liegen.
Es gibt verschiedene Anbieter auf der Insel, darunter Endesa, der größte Versorger, und alternative Anbieter wie Iberdrola oder Holaluz, die unterschiedliche Tarife anbieten.
Für Hausbesitzer sind Photovoltaik-Anlagen ein sehr guter Weg die Stromkosten zu senken und ökologisch sinnvoll zu handeln. In Verbindung mit einer Wärmepumpe oder der Klimaanlage kann fast umsonst geheizt oder klimatisiert werden. Es gibt immer wieder variierende Förderprogramme, über die man einen beachtlichen Anteil der Nachrüstungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten für eine Photovoltaikanlage, Dämmung oder bessere Fenster erhalten kann. Fragen Sie uns, wir helfen Ihnen gerne.
Die Wasserverbrauchskosten auf Mallorca variieren stark je nach Region, Wasserverbrauch und dem jeweiligen Wasserversorger. Allgemein liegen die Kosten für Trinkwasser auf der Insel zwischen 0,60 und 5,76 Euro pro Kubikmeter. Zusätzlich können je nach Gemeinde und Art der Immobilie unterschiedliche Grundgebühren und Abwassergebühren anfallen.
Typischerweise gibt es eine Grundgebühr (cuota fija), die unabhängig vom Verbrauch ist, und eine verbrauchsabhängige Gebühr (cuota variable), die nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch berechnet wird. Die Preise steigen progressiv an, was bedeutet, dass bei höherem Verbrauch die Kosten pro Kubikmeter Wasser ebenfalls steigen.
Ein durchschnittlicher Haushalt auf Mallorca zahlt monatlich etwa 30 bis 70 Euro für Wasser, wobei starker Wasserverbrauch, z.B. durch Gartenbewässerung oder einen Pool, die Kosten deutlich erhöhen kann.
Auf Mallorca sind gute Internettarife zwischen 20-30€ pro Monat zu finden. In der Regel ist die Festnetztelefonie und manchmal auch ein Mobiltarif enthalten. Die Abdeckung in den urbanen Gebieten ist sehr gut. Dank der wenig schönen, aber einfachen Verkabelung auf den Fassaden der Häuser ist häufig Fiberglas-Internet verfügbar. In den ländlichen Gebieten gibt es antennen- oder satellitengestütztes Internet, welches ebenfalls an die Geschwindigkeit einer Fiberglas-Verbindung heranreicht. Mobilfunktarife sind ebenfalls sehr günstig und schon ab 5€ gibt es gute Tarife.
Eine Standardalarmanlage kostet inklusive Installation und Aufschaltung auf den Sicherheitsdienst ca. 60€ im Monat. Über Fenster- und Türsensoren und Kameras ist Ihr Eigenheim gut abgesichert. Wir werden immer wieder gefragt, ob Mallorca sehr unsicher ist und ob häufig in Wohnungen oder Häuser eingebrochen oder diese besetzt werden. Wir haben in den vergangenen Jahren nie von einem direkten Vorfall von Einbruch oder Besetzung im Kunden- oder Bekanntenkreis gehört. Die wenigen Fälle von Hausbesetzungen werden von den Medien immer wieder groß aufgebauscht. Hausbesetzer suchen Immobilien, in denen sie mit ihren Familien länger bleiben können, daher werden eher Ruinen und verlassene Häuser in geringer Anzahl besetzt. Auf Mallorca und in ganz Spanien gibt es spezifische Gesetze, die die Hausbesetzung (Okupación) regeln. Ein wichtiges Detail ist die oft erwähnte 48-Stunden-Regel, die besagt, dass Hauseigentümer die Polizei benachrichtigen und Hausbesetzer innerhalb der ersten 48 Stunden nach einer illegalen Besetzung aus dem Gebäude entfernen lassen können. Geschieht dies innerhalb dieser Frist, handelt es sich in der Regel um ein Delikt des Hausfriedensbruchs, bei dem die Polizei schnell eingreifen kann.
KUNZE & PARTNER hilft sehr gerne bei allen Fragestellungen rund um den Erwerb, die Möblierung und Ausstattung und das tägliche Leben mit einer Immobilie auf Mallorca. Wir können Empfehlungen für einen Anwalt abgeben, bei Finanzierungsfragen helfen und versierte Partner hinzuziehen und bei der Beantragung einer spanischen Steuernummer und bei der Eröffnung eines Bankkontos helfen. Ebenso bringen wir Ihre Immobilie mit allen Versorgungsunternehmen, mit Gas, Strom, Wasser, Internet und Versicherung und allen Servicekräften, die Sie brauchen, zum „Laufen“.
Unsere Stärke ist es im Kundenauftrag inselweit die richtige Immobilie zu suchen. Sprechen Sie uns gerne an und geben Sie uns Ihren unverbindlichen und kostenfreien Suchauftrag. Wir kooperieren mit anderen Immobilienagenturen, so können wir Ihnen jede Immobilie auf Mallorca anbieten. Mit nur einem Ansprechpartner erleichtert sich aber die Suche und die Koordination von Terminen ungemein.
Ebenfalls sind wir spezialisiert auf den Verkauf von Grundstücken zur Bebauung, zur Eigennutzung oder als Investment. Mit unserem Netzwerk bekommen Sie die besten Architekten und Projektteams und die fähigsten Konstruktionsfirmen für die Errichtung Ihrer Traumimmobilie oder für den Erfolg Ihres Investments
Ihr Ansprechpartner:
Bernd Kunze
Rufen Sie uns an
+34 871 003 809
Schreiben Sie uns
info@kunze-partner.com
Kontakt per WhatsApp
+34 673 551 943
Kunze & Partner
Carrer de Sant Feliu 14
07012 Palma
Tel. +34 871 003 809
E-Mail: info@kunze-partner.com
Registernummer: GOIBE815123/2024
Your Contact Partner:
Bernd Kunze
Give us a call
+34 871 003 809
Write to us
info@kunze-partner.com
Contact us on WhatsApp
+34 673 551 943
Kunze & Partner
Carrer de Sant Feliu 14
07012 Palma
Tel. +34 871 003 809
E-Mail: info@kunze-partner.com
Register: GOIBE815123/2024
Su persona de contacto:
Bernd Kunze
Kunze & Partner
Carrer de Sant Feliu 14
07012 Palma
Tel. +34 871 003 809
correo electrónico: info@kunze-partner.com
Número de registro: GOIBE815123/2024
Horario de apertura
De lunes a viernes, de 10.00 a 18.00 h.
y con cita previa
WhatsApp 24/7 :
+34 673 551 943